物件探し～購入までの流れ |
｜もうご存知ですか？知っているのと知らないのでは大違い！平均200万円以上お得に購入 |
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不動産を購入する方、売却する方、双方が、仲介会社に支払う法定手数のことで「(物件価格×3%+6万円)×消費税」と いう即算式で 計算され、仮に物件が「3500万円」とすると買主・売主それぞれが約120万円を支払う事になります。 |
                     マイホーム(不動産)の購入って、何から始めればいいの？不動産購入の流れを理解すると、
「お金を支払う タイミング」や「引渡しまでに用意が必要な準備」などを把握することができ、 スムーズな資金計画や転居の準備にも役立ちます。 一般的な住宅購入の流れを順番にご説明していきます。      ご自身で数多くの物件情報を取得し購入されている事が一般的になってきています。 不動産会社のほとんどの営業マンはインターネットで物件を探し、お客様に紹介しています。 しかし、この情報はお客様自身で探せる情報ばかりなのです。(大手ポータルサイトに95％以上掲載) 現在はお客様の力で十分に家を探せる時代になりました。 当センターでは、大手ポータルサイト検索システムと仲介手数料無料スピード見積りシステムを、 ご用意してありますので 是非、お住まいを探す際にご利用ください。 (検索は無料です)  もちろん、他不動産会社掲載ホームページ、チラシ、現地売出看板等の販売物件も全て対象となります。          「当センターでお取り扱いできる物件かどうか」「仲介手数料無料又は半額の見積結果」について、お知らせいたします。 メールでのお見積りはこちらから FAXでのお見積もりはこちらから お電話でのお見積もりはこちらから 見積り結果のお知らせは、お急ぎでは無い場合、郵送対応も行っております。「仲介手数料見積りサービスは、何物件でも無料でご利用頂けます。」 また、お急ぎのお客さまは、直接お電話でお問い合わせください。 ( コールセンター 03-3931-3883)  お見積もりサービス利用後、お客様からのご依頼事(お問合せや購入希望)以外で、当センターよりの営業セールスの勧誘や物件の見学内覧や    気に入った物件があれば、積極的に出かけて現地や室内を見学し、写真や間取り図だけではつかめない、
周辺環境や、建物の具体的な状態を直接体感し、 条件の優先順位を明確にしていきましょう。 ご希望条件の優先順位をより明確にし、ご希望条件に合う物件が見つかったときにタイミングを逃してしまわない為にも、 現地見学や内覧をしておくことをお勧めいたします。  (ご注意事項)お客様だけで物件下見の際、他の業者がオープンハウス等を行っている場合があります。そこでその業者から物件の紹介を受けますとその業者がお客様の仲介担当となってしまいます。またはすでに該当物件で価格交渉等仲介業務が進行しているお客様の場合、弊社での 仲介手数料無料・半額サービスの適用が出来なくなりますので、ご注意下さい。※当センターでは、ご見学や内覧を急がせるような事は、一切ありません。 ※何度ご案内いたしても無料です。 お客様より｢物件の見学希望｣の連絡が入った段階で、当センターが下記調整を行い連絡させて頂きます。
 中古物件で、売主様が居住中のものであれば、当センターで見学可能日の調整をさせていただきます。 新築完成済み物件・空家中古物件等であれば、当センターで鍵の手配を行います。 当社では、担当者がプロの視点から「他物件との比較」、「売り出し価格の妥当性」、「欠陥の有無や将来の計画」などを精査し、
物件のデメリットも隠さず、そのままお伝えいたします。(当センターは単に物件の購入だけお薦めする事なく、 購入者の利益保護を第一に考え行動いたします。)
現地見学・物件内覧希望は・・・
 後悔しないお部屋探しをするためには、物件をご覧になる前にしっかりと事前準備をしましょう。
いざ入居してから、こんなはずじゃなかった…とならないように！事前確認しましょう。
以下のチェックポイントをご自身の目でしっかりと納得いくまでチェックしましょう。
    住宅ご購入の資金として多くの方は住宅ローンを利用します。 マイホームを買う人の多くが利用する住宅ローンですが、たくさんの種類があって、どれを借りればいいか迷ってしまいます。
まずは基本の仕組みを押さえましょう。 住宅ローンアドバイザーとは？(財)住宅金融支援機構  ●金利の主なタイプは3種類
住宅ローンの返済額は借入額と返済期間、それに金利によって決まります。借入額は住宅価格の8割程度までが目安ですが、
8割以上借りられるケースも少なくありません。返済期間は最長35年が一般的で、長いほど毎月返済額は軽くなりますが、 総返済額は増える仕組みです。一般的に金利が固定される期間が短いほど低金利ですが、金利変動のリスクは高まります。 
都市銀行や地方銀行、信託銀行など多くの民間金融機関が取扱っているローンです。
一般に、各金融機関が指定する保証会社の保証を受けられることが融資条件となり、収入の安定性や返済能力についての審査があります。 金利は変動型と固定期間選択型（短期固定）が中心ですが、都市銀行を中心に全期間固定型も増えています。 また、各金融機関が独自の金利優遇キャンペーンを行っていますので、それぞれの優遇内容をふまえ、お客様にあったローンをご紹介しております。 銀行などが扱う民間ローンは購入物件の担保価値、個人の返済能力などで融資額が決まります。 借りるときの団体信用生命保険料がかからないことが多く、ローン保証料や繰り上げ返済手数料が不要なローンもあります。 金利タイプは複数の中から選べるケースが一般的です。 選べるローン ※団体信用生命保険・・・借りた人が死亡した場合に保険金でローンを完済し、遺族の返済を免除するための保険 ※ローン保証料・・・返済が滞った場合に備え、保証会社に支払う。一括払いのほか金利に上乗せする分割払いも ※繰上げ返済手数料・・・返済途中でまとまった金額を繰上げ返済するときの手数料。金利や金額により異なる。 その他にも、 勤務先で財形貯蓄を1年以上続けている会社員を対象とした財形住宅融資があります。 勤務先や自治体などが住宅ローンの利子を補助してくれるケースもあるので、確認しましょう。 このほかフラット３５と民間ローンの併用で金利を引き下げる「協調融資」もあります。 
民間ローンの債権を住宅支援機構が買い取り、証券化する仕組みで、民間金融機関と住宅金融公庫の提携により生まれた住宅ローンです。
金利は最後まで一定の全期間固定型ですが、取扱金融機関によって金利や手数料が異なります。 保証人は不要ですが、購入物件の床面積や売買価格などの条件が民間ローンに比べてやや厳しくなっています。 変わらない固定金利が魅力 フラット35 住宅金融支援機構と民間との提携によるフラット35は、金利タイプが完全固定型で、窓口となる金融機関が金利を毎月決めます。 70歳未満で安定した収入があれば誰でも借りられますが、対象住宅には広さや質などの条件があります。住宅が一定の基準を満たすと、 当初金利が引き下げられる「フラット35S」が利用可能です。借りるときの保証料が無料なほか、繰り上げ返済手数料も無料です。 「不動産売買契約書を締結後、直ちに住宅ローンの本申込を行い、正式な承認を取得します。 （正式な承認までの目安は、本申込後、約７日～１０日位です。） 正式承認を取得後、残代金支払日が近づいてきますと、残代金支払日の７日～１０日前位を目安に金融機関と正式にローン契約を締結します。  お客様よりいただくご質問に「大手不動産会社で住宅ローンを組むと住宅ローン金利が安くなると聞いたのですが。」という内容のものがあります。
住宅ローンの窓口は都市銀行や地方銀行・フラット３５取扱い金融機関・ネット系銀行などがございますが、 どれも仲介会社で金利が変わるということはございません。 ただし、不動産会社専用の住宅ローン窓口があり、当センターを経由してお申込みをされる際には、優遇金利が適用されます。 都市銀行ローンにつきましては、全期間で最大「店頭金利マイナス1.5％」の優遇金利でお取扱いできます。 優遇金利につきましては借入金額に対する返済負担率や、お客様のご勤務状況・ご年収などにより異なりますが、 マイナス1％からマイナス1.5％の範囲で受けられます。 この優遇金利は当センターを窓口として住宅ローンをお申し込みいただいた場合に適用されるものであり、 お客様ご自身で申し込みをされた場合には適用されません。 金融機関のホームページ等には優遇金利の最大はマイナス１％記載の記載になっています。 それ以上の優遇が受けられることになりますので、住宅ローンは当センターの住宅ローンアドバイザーにご相談ください。   当センターでは、(財)住宅金融普及協会認定の住宅ローンアドバイザーが、お客様にとってより良い選択ができるよう住宅ローン無料相談を行っております。 住宅ローンアドバイザーとは？
住宅ローンアドバイザーは複雑で多岐にわたる住宅ローンを適切にアドバイスする相談役です｡この資格は国土交通省が取りまとめ､ 住宅金融普及協会が認定を行っている資格です｡ ここ数年､住宅ローンの商品の多様化が急速に進む中､住宅を購入予定の方が｢どのタイプの住宅ローンが自分に一番適しているか｣を 判断することが非常に難しい状況になっていると言えます｡ 住宅ローンアドバイザーとは､このような状況の中で求められている｢消費者保護や説明責任を果たし､ 住宅ローンのご利用を検討されている方に適切かつ正確な商品知識や情報を伝えられる有資格者｣をいいます｡ >>住宅金融普及協会とは？ では、皆様にとって最適なプランのご提案とは何でしょうか？ 不動産業者任せに住宅ローンを借り入れている事が多くあるように思いますが､ローンの見直しをという時に､ 今借入れている住宅ローンが把握できていないと困ることになります｡ 当センターでは業者に都合の良い住宅ローンの紹介ではなく､お客様にとってより良い選択をして頂けるよう､ 住宅ローンアドバイザーが多種多様の住宅ローン商品の中から最適なプランのご提案､収入に対する無理のない 返済の割合､返済期間､固定金利と変動金利の違い､優遇金利適用や費用などを適切にアドバイスいたします｡ 住宅ローンの基礎知識
住宅ローンを選ぶ際に知っておきたい情報をご案内します。住宅購入の検討時から考えておきたいこと、 実際に借りる時に必要な物など、11の項目に分けてわかりやすく説明しています。ぜひ住宅ローンを選ぶ際に参考にしてください。
   購入物件の候補が決まりましたら、当センター担当者と相談しながら、お客様に最も合った住宅ローン種類や返済方法をお選びし、
金融機関に住宅ローンの事前審査を行います。 必要書類を提出して、早ければ２～３営業日で結果が出ます。 住宅ローンは一般的に民間融資（都銀・地銀等）を利用するケースが大半ですが、物件によっては公的融資（住宅金融支援機構フラット35や 財形住宅融資など、国や自治体が住宅取得のために展開している融資制度。）をご利用頂くことも可能です。詳しくは当センタースタッフまでご相談下さい。  下記の①～③で仮審査は可能です。お客様のご勤務先や年収等によってご用意頂く書類が変わりまる場合もあります。
 知っているつもりが一番損する！？
住宅を購入の際には多くの方が、銀行へローンを申し込みます。 テレビやインターネット、書籍などで様々な住宅ローンについての情報を得られる時代。どの住宅ローンが一番良いのか？ そんな疑問や不安にお応えするために、当センターでは住宅ローンの専門アドバイザーが、お客様にピッタリの住宅ローンをご紹介いたします。 知っているつもりの住宅ローン、銀行に行けば、店頭で説明してくれますし、金利などの情報は誰でもわかります。 しかし、お客様の職業や年齢、購入する物件によっても、住宅ローンを申し込む銀行を適格に選ぶと、得する場合があります！ 銀行によって、ローン査定は様々！？
銀行によって、住宅ローンを申し込むお客様の年齢や職業、年収、他の借り入れ状況（俗に、「属性」と言います）などの審査基準が、多少違います。 A銀行では、優遇金利が０．３％だったのに、B銀行では０．７％なんて事も、普通にあります。 つい、自分で銀行の窓口で優遇金利の話を聞かされると、「この銀行はすばらしいサービスだ！」と、その銀行にローンの申込みをしてしまいますが、 多数の銀行と取引をしている当センターは、お客様の属性であれば、この銀行が一番お得！と言うご紹介が可能です。 もちろん、いつも使っている銀行が一番！と言う方は、それも１つの選択肢ですが、長く払い続ける住宅ローン。まずは当センターにご相談下さい。 購入する物件によっても、銀行は選定しましょう
もちろん、全部そうとは限りませんが、購入する物件によっては、Ａ銀行ではローンを断られたのに、Ｂ銀行はOK！と言ったケースもあります。 特に、新築一戸建てや、売主が不動産業者になっている中古マンションなどに多いのですが、 売主である不動産業者も、その物件を仕入れる際、銀行から融資をうけているケースが多いのです。 その際、不動産業者に融資した銀行も、早く物件が売却された方が都合が良く、また不動産業者が次の物件を仕入れる場合の融資へとつながり、 相乗効果となります。 銀行は住宅ローンを組むのであれば、その物件へ融資した自分達にローンを申し込んで欲しいと思うのは、自然の理論です。 よって、物件により特別優遇金利を与えるケースが、まれにあります。 他にも借り入れがあるので・・・不安！
住宅ローンは、借り入れる金額も高額ですし、返済年月も長い事から、厳重な審査が行なわれます。 「他にローンや借り入れはありますか？」つい聞かれると、「ありません！」と答えたくなるのが心情ですが、ここは正直に答えましょう！ もちろん、本当に全くない方は、何の心配もいりませんので、読まなくても大丈夫ですが・・・本当にまったくありませんか？ お客様が忘れている借り入れで、多いのが『オートローン』つまり、車のローンです。 また、「カードローン」等で、お金を直接借りなくても、３回以上の分割で、家電など高額商品を購入していれば、ローン借入れです。 これは、借り入れる額に違いが出てきます。毎月の返済可能額と言うのが、個人の年収から計算されます。 その金額には、もちろん「オートローン」「クレジットローン」なども、返済比率にしっかりと含まれます。 要は、毎月１０万円まで返済可能な年収を稼いでいても、オートローン等で毎月の返済が５万円あれば、 住宅ローンは、毎月５万円までの返済可能額と判定されてしまう場合があります。 一度、仮審査で融資不可の決定が出ると、同じ金融機関での審査は一定の期間は通りずらくなりますので、慎重に予定して申込みましょう。 まずは銀行へ行く前に、当センターにご相談下さい。 多くの経験から、銀行ごとの審査基準や、銀行が気にするポイントを熟知しておりますので、事前にしっかりと対策を練って、住宅ローンの申込みが可能です。   購入したい物件が決まったら、まず担当スタッフにご連絡ください。
購入申込書をご記入いただき、売主様側の売渡しの意思を確認し、価格値引き交渉をいたします。双方の合意が得られたうえで、 代金の支払い方法や物件の引渡しの時期、付帯設備の確認などの取引条件を確認しながら調整していきます。   その購入検討物件の売買条件の詳細を売主様、 もしくは売主様側の仲介業者に弊社が確認いたします。 お客様のご不明な点等をクリアにし、購入をご判断いただければ、 購入希望条件をまとめた「不動産購入申込書｣をご記入いただき、 弊社より相手方に通知いたします。この「不動産購入申込書」は、 あくまでも売主様との優先交渉権を確保するための書面となります。 “売主様は１円でも高く売りたい” “買主様は１円でも安く買いたい”誰しもそう考えるものです。 買主様が気に入った物件をスムーズにご購入いただくためには、どんな情報が必要なのでしょうか？ その物件が売り出しを始めて、どの程度期間の経過している物件なのか？ 売主様に値引き交渉に応じてもらえる余力があるのか？（特に築浅の中古物件は売出価格＜残債額 というケースが多い） 売買代金以外の売買条件で、値引きに相当するような条件提示の選択肢はないか？ 売主様が不動産業者さんの場合に、その会社の方針、また決算月なので…というような諸事情は？ 状況によって様々ですが、当然交渉事ですので、ただ「安くしてくれたら買いますよ」では、なかなかうまくいきません。
お客様の代理人として、最良の結果を導く交渉を心掛けます。 不動産価格は高額な為、購入申込を行う際には、家族はもちろんのこと、両親や友人などに物件を見て頂き、第3者の立場からの 意見を参考にするのも良いでしょう。その為のご案内など当センタースタッフが出来る限りのお手伝いをさせて頂きます。 お客様の利益を最大限確保するよう、売主様及び売主様が依頼する仲介担当者と交渉致します。 最終的に決まった取引条件は「売買契約書」に記載されます。大切な内容となりますので、少しでも疑問に思ったことや困ったことがあれば、 お早めに担当にお申し出ください。この段階では契約は成立していませんので、万が一キャンセルとなった場合でも原則、違約金は必要はありません。    売買契約に先立ち、宅地建物取引主任者が買主様に対して、これから購入される物件とその取引にかかわる内容について書面をもって説明します。
これを｢重要事項の説明｣といいます。買主様にしっかりと内容をご理解いただくために、複雑な内容もわかりやすく丁寧にご説明いたします。
 買主様と売主様との間で取り決めた契約条件を、担当エージェント(仲介会社)が「売買契約書」にとりまとめます。
「売買契約書」の内容をご確認いただいたうえで、買主様、売主様の双方に署名・捺印をいただきます。 このとき同時に、買主様から売主様へ手付金をお支払いしていただきます。
  住宅ローンの代表格は「民間ローン」「フラット３５」の２種類です。最近では民間ローンの商品数がかなり豊富になっており、
「フラット３５」についても取扱機関が大幅に増えています。これらの中から当センタースタッフがご希望の返済プランに応じたローン内容をご提案いたします。 また、煩わしい申込みや契約の手続きも、しっかりお手伝いいたします。  
 購入契約後に、万が一、金融機関から住宅ローンの承認がおりなかったために買主様が売買代金を準備できなかった場合には、
買主様は無条件で売買契約を解除できます。 これを「住宅ローン特約」といい、特約の条文が売買契約書に記載されています。   買主様による残代金の支払い（残金決済）と、売主様による物件の移転登記を行います。
買主様が住宅ローンを利用する場合は、融資を受ける金融機関の店内又は住宅ローンセンターにて決済を行います。 同時に行う登記申請については司法書士に依頼します。 また、入居後のトラブルを防ぐため、買主様、売主様の双方で物件が引渡しできる状態かどうか、最終確認をします。 決済・引渡しの前日までにあらかじめご準備いただく残代金や諸費用等の金額、必要書類などについて、当センター担当スタッフが事前にご案内いたします。 ご不明な点はご遠慮なくお申し出ください。  
当センターでは事前に、詳細資金計画書を作成させて頂いております。
  いよいよ新居にご入居です。引越しの前後にしておかなければならないことが意外とたくさんありますので、前もって計画的に準備を進めましょう。
当センターでは、提携会社による安心できる引越しサービス、リフォームサービスもご用意しております。 引越しでお困りの点やリフォームのご相談など、当センター担当スタッフにお声をおかけください。幅広く対応いたします。 
※住宅ローン減税の適用を受ける方は、住宅に入居した翌年に確定申告する必要があります。
詳しくは、当センター顧問税理士又は担当スタッフまでお申し付け下さい。   |
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 売却できずに困っている方に朗報！
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